Utfästelser vid fastighetsaffärer
För de flesta personer är en fastighetsförsäljning, eller ett fastighetsköp, ofta den största affären i deras liv och vid en sådan inryms en mängd faktorer och överväganden som behöver göras för att undvika efterföljande juridiska problem. Nedan fokuseras på en av dessa aspekter vid fastighetsförsäljningen/köpet som är viktig att ta hänsyn till för såväl säljaren som köparen, nämligen utfästelser och deras betydelse.
Vad är en utfästelse?
Vid en fastighetsförsäljning/köp är det viktigt att vara medveten om att alla uppgifter, inte bara de som anges i avtalet, utan även uppgifter i annonser, objektsbeskrivningar och muntliga uppgifter kan påverka köpet. Om en fastighet inte lever upp till den standard som avtalats, kan det betraktas som ett "konkret fel". Detta kan inträffa när en uppgift som lämnats om fastigheten visar sig vara felaktig eller om fastigheten inte har de egenskaper som uppgifterna gett uttryck för.
Enligt avtalet kan det finnas direkt utfästelser, där säljaren lovar att fastigheten ska uppfylla vissa krav, eller så kan det handla om mer informella uppgifter som ges muntligt eller skriftligt under förhandlingarna. Det är dock viktigt att förstå att en avvikelse från de uppgifter som lämnats inte nödvändigtvis innebär ett konkret fel men att de i vissa fall kan göra det.
Svar inom 2 timmar.
När anses en utfästelse bindande?
Det finns flera exempel i rättspraxis som är vägledande för bedömningen av vilken betydelse som en uppgift som lämnats inför ett fastighetsköp ska tillmätas. I ett fall hade köparna fått uppgift om en fastighets tomtareal inför köpet dels från fastighetsmäklaren, dels genom en fastighetsbeskrivning men också muntligen från den ena säljaren på en direkt fråga om tomtens storlek och sammantaget ansågs dessa uppgifter vara bindande utfästelser. I ett annat fall har ett uttalande om en brunn och att vattnet "var mycket bra och att den aldrig vållat några problem" setts som en utfästelse.
Det är dock viktigt att tänka på att vissa uppgifter inte alltid betraktas som en bindande utfästelse, t. ex. om uppgiften är alltför vag. I praxis har det ansetts att uppgifter om att ett avlopp har fungerat bra eller att ett hus har sanerats från husbock inte utgjort utfästelser som säljaren bundits av.
Praxis ger även stöd för att en uppgift ensam inte är tillräcklig utan det krävs därtill att även köparen kan visa att uppgiften inverkat på köpet för att utfästelse ska anses föreligga. Med andra ord skulle en uppgift, som isolerat sett visserligen är att anse som en utfästelse, kunna neutraliseras av andra uppgifter eller andra iakttagbara förhållanden.
Sammanfattande avslutning
Sammanfattningsvis är det viktigt för både säljare och köpare att vara noggranna vid fastighetsförsäljningen/köpet och om fastighetens beskaffenhet inte stämmer överens med de uppgifter som lämnats inför försäljningen/köpet, kan det få juridiska konsekvenser. För att en felaktig uppgift ska betraktas som en bindande utfästelse får den inte vara alltför vag eller allmän samt måste köparen kunna visa att uppgiften har påverkat beslutet att genomföra köpet.
Om du ämnar försälja eller köpa en fastighet, eller tvist därefter uppstått, kan vi på Advokatfirman Treschow & Partner bistå dig varför du är varmt välkommen att kontakta oss för en inledande kostnadsfri konsultation!