Jordabalken

Ta en titt bakom kulisserna på fastighetsrätten med vår guide till Jordabalken. I denna artikel utforskar vi de viktiga reglerna kring fastighetsägande, inklusive vad som räknas som ditt och vad som måste stanna kvar när du flyttar. Vi bryter ner juridiska termer och ger dig insikterna du behöver för att navigera i fastighetsvärlden.

Vad är en fastighet enligt jordabalken?

En fastighet enligt Jordabalken definieras som fast egendom, vilket innebär jord. Denna jord är indelad i fastigheter, som avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. 

Vad anses som Fastighetstillbehör?

Fastighetstillbehör definieras i Jordabalken och omfattar föremål som på olika sätt är avsedda att stadigvarande användas med fastigheten. Dessa tillbehör kan delas in i olika kategorier, såsom allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och eventuellt andra specifika kategorier beroende på fastighetens användning.

Allmänna fastighetstillbehör inkluderar föremål som objektivt framstår som en del av fastigheten och som därmed utgör tillbehör till denna. Detta kan innefatta byggnader och andra anläggningar som är avsedda för stadigvarande bruk på eller i marken.

För att ett föremål ska anses som fastighetstillbehör krävs det att föremålet och fastigheten har kommit i samma ägares hand. Det finns dock situationer där anknytningen mellan ett föremål och en fastighet kan brytas, exempelvis genom överföring av fastighetstillbehör, där lantmäterimyndigheten genom fastighetsreglering beslutar att föremålet i rättsligt hänseende ska höra till en annan fastighet än den som föremålet fram till dess har tillhört.

Hur upphör något att vara ett tillbehör till fastighet?

• Separation från fastigheten
  Om ett föremål fysiskt separeras från fastigheten på ett sådant sätt att det inte längre är avsett att stadigvarande användas med fastigheten, kan det upphöra att vara ett tillbehör. Detta kan exempelvis gälla en byggnad som flyttas från fastigheten eller en maskin som avlägsnas från en industribyggnad.

• Ändrad användning
  Om användningen av ett föremål ändras så att det inte längre tjänar fastigheten på det sätt som ursprungligen avsetts, kan det också upphöra att vara ett tillbehör. Detta kan exempelvis gälla en installation som inte längre används eller behövs för fastighetens drift.
  
  
• Överenskommelse eller rättslig handling
  Genom en överenskommelse mellan fastighetsägaren och en annan part kan ett föremål avtalas att inte längre utgöra ett tillbehör till fastigheten. Detta kan också ske genom en rättslig handling, exempelvis ett domstolsbeslut.
  
  
• Försäljning eller överlåtelse
  Om ett tillbehör säljs eller överlåts separat från fastigheten, och detta är tillåtet enligt lag eller avtal, kan det upphöra att vara ett tillbehör till fastigheten.

Kan Fastighetstillbehör utmätas?

Ja, fastighetstillbehör kan utmätas. Enligt svensk lag kan utmätning ske på egendom som tillhör gäldenären för att täcka dennes skulder. Detta inkluderar både lös egendom och fast egendom. Fastighetstillbehör anses vara en del av fastigheten och kan därför utmätas tillsammans med fastigheten för att säkerställa betalning av skulder.

När det gäller utmätning av fastighetstillbehör, behandlas dessa i princip på samma sätt som själva fastigheten. Det innebär att om en fastighet utmäts, inkluderas i regel även de tillbehör som anses vara en del av fastigheten i utmätningen. Detta kan omfatta allt från byggnader och anläggningar som är avsedda för stadigvarande bruk på fastigheten, till maskiner och annan utrustning som är fast installerad och tjänar fastighetens användning.

Det är dock viktigt att notera att det finns vissa begränsningar och skydd i lagstiftningen som kan påverka möjligheten att utmäta viss egendom, inklusive fastighetstillbehör. Exempelvis kan vissa tillgångar vara undantagna från utmätning på grund av deras betydelse för gäldenärens möjlighet att försörja sig eller på grund av andra särskilda omständigheter.

För att genomföra en utmätning av fastighetstillbehör krävs det att en ansökan görs till Kronofogdemyndigheten, som sedan bedömer om utmätning kan ske och i så fall genomför processen. Det är därför viktigt för både gäldenärer och borgenärer att vara medvetna om vilka regler som gäller för utmätning av fastighetstillbehör och hur dessa kan påverka deras rättigheter och skyldigheter.

Vad är Byggnadstillbehör?

Byggnadstillbehör definieras som fast inredning och annat med vilket byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Detta kan inkludera fast avbalkning, hiss, ledstång, ledningar för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel. För att ett föremål ska anses som byggnadstillbehör måste byggnaden ha försetts med föremålet och detta måste vara ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. Detta innebär att byggnadstillbehör är de delar av en byggnad som är avsedda att permanent användas med byggnaden och som bidrar till dess funktion eller användning. 

Kan Byggnadstillbehör utmätas?

Ja, byggnadstillbehör kan utmätas. I svensk rätt betraktas byggnadstillbehör som en del av fastigheten de tillhör. När en fastighet utmäts av Kronofogdemyndigheten för att täcka skulder, inkluderas i regel även byggnadstillbehören i utmätningen, eftersom de anses vara en integrerad del av fastigheten.

Det är dock viktigt att notera att processen för utmätning av fastigheter, inklusive byggnadstillbehör, är strikt reglerad. Kronofogdemyndigheten måste följa gällande lagar och regler när de genomför en utmätning. Detta innebär bland annat att det måste finnas en giltig fordran och att utmätningen måste anses vara en proportionell åtgärd för att täcka skulden.

Dessutom kan vissa byggnadstillbehör, beroende på deras natur och användning, vara skyddade från utmätning under vissa omständigheter. Detta kan exempelvis gälla utrustning som är nödvändig för gäldenärens yrkesutövning eller för den dagliga livsföringen.

Vad får man inte ta med sig när man flyttar?

När man flyttar från en fastighet finns det vissa saker man inte får ta med sig, eftersom de anses vara en del av fastigheten. Dessa objekt kategoriseras ofta som fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör. Här är några exempel på vad man typiskt inte får ta med sig när man flyttar:

• Fast inredning
  Detta inkluderar köksskåp, bänkskivor, inbyggda garderober och hyllor som är fast monterade på väggar eller golv.

• Fast installerade maskiner och utrustning
  Exempelvis värmepannor, inbyggda diskmaskiner, spisar och andra vitvaror som är fast installerade och avsedda för stadigvarande bruk i fastigheten.
  
  
• Byggnadstillbehör
  Detta kan vara saker som fast monterade lampor, eluttag, termostater, fast monterade säkerhetssystem, och andra objekt som är integrerade med byggnaden.
  
  
• Trädgårdsanläggningar
  Fast installerade trädgårdsanläggningar som träd, buskar och perenner som planterats i marken, samt fasta konstruktioner som staket, uteplatser och pergolor som är avsedda för stadigvarande bruk.
  
  

Det är viktigt att skilja mellan vad som är fastighetstillbehör och vad som är lös egendom. Lös egendom, såsom möbler och icke fast monterade vitvaror, kan man ta med sig vid flytt. Om det finns tvivel om vad som är fast egendom och vad som är lös egendom, kan det vara klokt att komma överens skriftligen med köparen av fastigheten eller konsultera med en jurist för att undvika tvister.

Ibland kan det finnas specifika avtal mellan säljare och köpare som tillåter att vissa fastighetstillbehör eller byggnadstillbehör tas bort eller ersätts. Det är därför viktigt att tydligt specificera och dokumentera sådana överenskommelser i köpekontraktet.

Kunskapen om dessa regler är värdefull, inte bara för att undvika vanliga fallgropar, utan också för att känna sig mer säker i sin roll. Vi hoppas att artikeln har varit till hjälp och att den ger dig en stabil grund att stå på när du navigerar i fastighetsrättens landskap.

Har du frågor om Jordabalken eller behöver hjälp med fastighet?
Kontakta oss så hjälper vi dig!

Kontakta oss för ett kostnadsfritt rådgivningssamtal

E: info@treschowpartner.se
T: +46 (0) 704-18 55 93