Dolda fel i hus och fastighet

Dolda fel i fastigheter är ett centralt begrepp inom fastighetsrätten och kan ha stor betydelse för både köpare och säljare vid en fastighetsaffär. För att förstå vad som menas med dolda fel och hur de hanteras juridiskt, är det viktigt att först förstå köparens undersökningsplikt och säljarens ansvar.

Köparens Undersökningsplikt

När en person köper en fastighet i Sverige, har köparen en omfattande undersökningsplikt. Detta innebär att köparen förväntas noggrant undersöka fastigheten för att upptäcka eventuella fel eller brister. Undersökningsplikten är långtgående och innebär att köparen inte kan åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Denna plikt tar hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Köparen förväntas anlita professionell hjälp, såsom en besiktningsman, för att utföra en grundlig inspektion av fastigheten. Om köparen underlåter att göra en sådan undersökning, eller om undersökningen är bristfällig, kan köparen inte senare hävda att det finns fel som borde ha upptäckts.

Definition av Dolda Fel

Dolda fel är sådana fel som inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning av fastigheten, även om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Dessa fel är av sådan art att de inte är synliga eller uppenbara och kräver ofta särskild expertis för att upptäckas. Ett dolt fel kan exempelvis vara en konstruktionsbrist som inte syns vid en vanlig besiktning eller ett problem med fastighetens dränering som inte märks förrän efter en längre tids användning.

Säljarens Ansvar för Dolda Fel

Säljaren ansvarar för dolda fel i fastigheten i upp till tio år efter försäljningen. Detta ansvar innebär att om ett dolt fel upptäcks inom denna tidsperiod, kan köparen ha rätt att kräva kompensation från säljaren. Det är dock viktigt att notera att säljaren endast ansvarar för fel som fanns vid tidpunkten för köpet och som inte kunde ha upptäckts av köparen vid en noggrann undersökning.

Köparens Rättigheter vid Dolda Fel

Om ett dolt fel upptäcks, har köparen flera möjliga rättigheter beroende på felets art och omfattning:

1. Prisavdrag: Köparen kan kräva ett avdrag på köpeskillingen som motsvarar kostnaden för att åtgärda felet. Detta är en vanlig lösning när felet kan åtgärdas utan alltför stora ingrepp.

2. Hävning av köpet: Om felet är av väsentlig betydelse och påverkar fastighetens användbarhet eller värde i stor utsträckning, kan köparen ha rätt att häva köpet. Detta innebär att köpet återgår och parterna återfår sina prestationer.

3. Skadestånd: Köparen kan också ha rätt till skadestånd om säljaren har gjort en utfästelse om fastighetens skick som visat sig vara felaktig, eller om säljaren varit försumlig. Skadestånd kan täcka kostnader för att åtgärda felet samt eventuella följdskador.

Bevisbörda och Tidsfrister

Det är köparen som har bevisbördan för att ett fel är dolt och att det fanns vid tidpunkten för köpet. Detta kan ibland vara en utmaning, särskilt om felet upptäcks långt efter köpet. Därför är det viktigt för köparen att dokumentera alla upptäckta fel och brister noggrant och att agera snabbt när ett dolt fel upptäcks.

Köparen måste också reklamera felet till säljaren inom skälig tid efter att det upptäckts. Vad som anses vara skälig tid kan variera beroende på omständigheterna, men det är generellt sett viktigt att agera så snart som möjligt för att inte förlora rätten att göra anspråk på grund av felet.

Sammanfattning

Dolda fel i fastigheter är en viktig aspekt av fastighetsköp och kan ha betydande ekonomiska konsekvenser för både köpare och säljare. Köparens undersökningsplikt är omfattande och kräver en noggrann inspektion av fastigheten. Säljaren ansvarar för dolda fel i upp till tio år efter försäljningen, vilket ger köparen ett visst skydd mot oväntade problem. Vid upptäckt av dolda fel har köparen rätt att kräva prisavdrag, häva köpet eller begära skadestånd, beroende på felets art och omfattning. Det är dock avgörande att köparen agerar snabbt och dokumenterar alla upptäckter för att säkerställa sina rättigheter.

Behöver du rådgivning eller hjälp med dolda fel?

Kontakta oss så hjälper vi dig!

Kontakta oss för ett kostnadsfritt rådgivningssamtal

E: info@treschowpartner.se
T: +46 (0) 704-18 55 93