Att tänka på vid bostadsaffärer 

Att köpa en egen bostad är en viktig och stor affär i livet. Allra viktigast är att ta det lugnt och inte dras med i och bli uppstressad av snabba budgivningar. Försök istället att vara sansad och ha emotionell distans till bostaden innan köpet är klart och den är din. När du hittat din drömbostad och blivit upp över öronen förälskad kan du få svårt att hålla dig lugn. Rent känslomässigt har du kanske redan i tanken flyttat in i bostaden och då kan det vara svårt att hålla distans till en budgivning som tenderar att springa iväg. Starka känslor är inblandade när man ska köpa sitt hem - det handlar ju både om den egna livsmiljön och stora summor pengar. . Bostadsköp är ett typexempel på när juridiken och ekonomin går hand i hand, vilket också kommer framgå i kapitlet.

När du köper bostad 

Inför beslutet att köpa en bostad är det lätt att tankarna okontrollerat snurrar i raketfart. Vilka rättigheter har du som köpare? Och vilka skyldigheter? Kommer din ekonomi att klara av bostadsköpet? Eftersom det är mycket att hålla reda på kommer här lite matnyttig information. 

Om ni är sambos och ska köpa bostad

Om du står i tankarna att köpa bostad och du är i ett samboförhållande råder jag dig och din partner att se över vad som gäller för er rent juridiskt. Om ni är sambor och går in med hälften var, alltså lika stora insatser, är det ingen fara på taket. Men om ni går in med olika insatser behöver ni ha koll på vad som gäller. En av er kanske har sålt sin bostadsrätt och den andra har kanske mindre sparpengar att lägga in i en gemensam bostad. Om era insatser är olika stora behöver ni skriva ett papper på vad som ska gälla den dagen ni ska sälja lägenheten. Om ni inte skriver något riskerar den som gått in med den större insatsen att förlora en stor del av sina pengar. Vid en separation eller ett dödsfall delas nämligen sambornas bostad och bohag rakt av om man inte skrivit något, och detta oavsett om den ena gått in med en miljon kronor och den andra med etthundratusen kronor.  

Undersökningsplikt vid husköp

Om du ska köpa ett hus är det av stor vikt att du gör en ordentlig undersökning av huset innan du skriver kontrakt med säljaren. Om en mäklare är anlitad för att förmedla köpet kan mäklaren hjälpa dig med att ta fram information angående fastigheten, som pantbrev, om det finns servitut, inteckningar och eventuella lån. Anledningen till att det är viktigt att du gör en grundlig undersökning av huset innan du skriver under avtalet är att du alltid köper ett hus i så kallat befintligt skick. Detta innebär att du inte kan klaga på fel som du borde upptäckt vid en undersökning av huset. Därför är det en väldigt bra idé att ta hjälp av en besiktningsman som kan hjälpa dig att göra en ordentlig besiktning av huset. Som köpare har du så kallad undersökningsplikt när du köper ett hus och denna plikt är mycket omfattande. De enda fel som du kan reklamera till säljaren är så kallade dolda fel som inte gick att upptäcka när huset besiktigades.  

Om du skulle upptäcka dolda fel har du å andra sidan tio år på dig att reklamera dessa till säljaren. I de fall då hus är behäftade med dolda fel är säljaren ersättningsskyldig för dessa. Med detta sagt: gör en omfattande undersökning av vinden, källaren och grunden och ta hjälp av en besiktningsman. En besiktningsman gör ofta en grundlig besiktning i syfte att hitta skador, dolda fel och brister i konstruktionen. Efter besiktningen får du ett skriftligt protokoll som kan fungera som bevis vid en eventuell tvist. Misstänker besiktningsmannen fukt någonstans i huset kan denna även göra fuktmätningar. Innan du anlitar en besiktningsman bör du alltid kontrollera att denna har en konsultförsäkring. En sådan försäkring kan täcka upp om besiktningsmannen hade en dålig dag och missade något som hen faktiskt borde ha sett. Besiktningen ska som sagt ske före du och säljaren skriver under köpekontraktet.  

Köpekontraktet 

När undersökningen av din drömbostad är gjord är det dags att skriva under ett köpekontrakt med säljaren. Köpekontraktet är bindande för både dig som är köpare och för säljaren, och det krävs ett skriftligt avtal för att köpet av bostaden ska bli juridiskt bindande. Vid köp av fastighet krävs det enligt lag att vissa formkrav är uppfyllda (muntliga avtal gäller inte vid fastighetsköp). För att ett kontrakt ska vara juridiskt bindande ska följande fem punkter vara med. 

1. Uppgifter om både säljare och köpare. 

2. En överlåtelseförklaring av fastigheten. 

3. Uppgifter om köpeobjektet. 

4. Köpesumman. 

5. Både säljarens och köparens underskrifter. 

Uppfylls inte något av dessa minimikrav är hela avtalet ogiltigt. Använder du dig av en mäklare som förmedlar köpet ta mäklaren fram och hjälper till med kontraktet och köpebrevet så att de uppfyller lagens formkrav. I och med att det är så viktigt att genomföra en besiktning av huset kan man skriva in ett villkor i köpekontraktet att köpet blir giltigt först efter besiktning. Ett annat vanligt förekommande villkor innan köpet går igenom är att köparen har fått lån från banken. Om man har med dessa villkor och huset inte går igenom en besiktning eller köparen inte får sina sökta lån så hävs köpet.

Köpebrev 

Efter att köpekontraktet skrivits under är det vanligast att man även skriver ett köpebrev. Köpebrevet bekräftar att säljaren har fått pengarna för bostaden och är ett kvitto på att kontraktets villkor är uppfyllda. Enligt lag är du ägare till huset redan när ni undertecknade köpekontraktet och därför blir du också skattemässigt ägare från det datumet. Ofta betalar köparen en handpenning i samband med att köpekontraktet undertecknas, men därefter brukar det gå en tid innan köpebrevet undertecknas. Detta beror på att säljaren ska få tid att flytta ut sina möbler och tillhörigheter samt hinna flyttstäda. På tillträdesdagen görs en likvidavräkning. I den tas allt upp som rör betalningen, exempelvis ränta på lån om du som köpare ska ta över dessa från säljaren. Likvidavräkningen kan vara bra att spara till deklarationen. 

Vad är pantbrev? 

Pantbrev kan liknas vid att du går till en pantbank och pantsätter din klocka som säkerhet för att få ett lån. Eftersom en fastighet inte fysiskt går att lämna hos banken som säkerhet för ditt bostadslån finns pantbreven. Enkelt förklarat är pantbrev bankens säkerhet - ett dokument som används som säkerhet för lån (vanligen vid köp av fastighet). Normalt hjälper banken dig med allt det tekniska kring pantbrev så det är inget som du behöver tänka på. Pantbreven utfärdas av Lantmäteriet och används därefter av banken som säkerhet för dina lån. Om din bostad är pantsatt i en viss bank får du inte sälja bostaden hur som helst om du inte samtidigt löser lånen hos banken. Det vanligaste när en fastighet byter ägare är att den gamla ägaren då får tillbaka sina pantbrev och överlämnar dessa till den nya ägaren, som i sin tur använder dem till sina lån. I Sverige betalar man något som kallas stämpelskatt när man köper ett hus eller en tomt. Stämpelskatten består av olika delar som lagfartsavgift, expeditionsavgift och pantbrevsskatt på nya inteckningar på huset. Det är en fördel om det redan finns uttagna pantbrev för då slipper du som köpare att betala för nya. Avgiften för att ta ut pantbrev är två procent på inteckningsbeloppet plus en expeditionsavgift på 375 kronor (år 2017) per inteckning.

1,5 % av köpeskillingen eller taxeringsvärdet betalas till Lantmäteriet i lagfartsavgift. 2 % av beloppet på eventuella nya pantbrev betalas till Lantmäteriet. Oftast finns det redan pantbrev uttagna på huset. Uttagna pantbrev ska täcka skulden för hela lånebeloppet.

Lagfart 

I Sverige måste man registreras som ägare i fastighetsägarregistret när man köper eller tar över en fastighet. Registreringen kallas för lagfart och är beviset på att det är du som äger fastigheten. Från det att du har köpt huset har du tre månader på dig att ansöka om lagfart och om du missar detta riskerar du böter. När du köper hus betalar du som sagt en stämpelskatt för att få lagfart. Kostnaden är för närvarande 1,5 procent av köpesumman plus en avgift på 825 kronor. Köper du däremot en bostadsrätt behöver du ingen lagfart, då det formellt inte är du som äger din bostad - du äger enbart rätten att bo i lägenheten.

Som du ser är det många steg som du ska gå igenom när du köper en ny bostad. När huset är besiktigat och lånen klara hos banken ska köpebrevet undertecknas av dig och säljaren. I det skedet har pengarna bytt ägare och pantbrev och lagfart är avklarade, och först då är husköpet klart. För att kunna belåna huset och få ut pantbrev måste du först registreras som ny ägare och lagfarten måste därför vara klar. Det säger sig självt att du inte kan få inteckningar i form av pantbrev på ett hus som du inte står som ägare för.  

Så säljer du din bostad 

När du beslutat dig för att sälja ditt hus eller din lägenhet finns det en hel del saker att hålla reda på. Du bör tidigt ta ställning till om du vill sälja bostaden själv eller anlita en mäklare som hjälper till med försäljningen. Mäklarnas arvoden brukar ligga på mellan 3-5 procent av försäljningspriset, och de hjälper dig med värdering, annonser, visningar, kontakter med potentiella köpare, budgivning, kontraktsskrivning med mera.

BOSTADENS VÄRDE 

Innan du beslutar dig för sälja din bostad kan det vara en bra idé att ta reda på hur mycket bostaden är värd. Dels för att du då vet hur mycket pengar du har att stoppa in i nästa bostad, dels för att banken oftast vill veta hur mycket du kan få för din bostad. För att få hjälp med en värdering kan du vända dig till en mäklare. Även om du är osäker på om du vill sälja med hjälp av en mäklare erbjuder många av dem kostnadsfria värderingar utan att du förbinder dig till något.  

FAKTA OM BOSTADEN 

Som säljare har du så kallad upplysningsplikt. Det innebär att du ska upplysa köparen om allt du vet om din bostad. Köparen har rätt att få information från dig om felaktigheter eller om du misstänker att något inte står rätt till i huset. Känner du till något fel som inte syns och som du inte berättar om kan du bli tvungen att betala för reparationer. Tänk dig in i köparens roll: Vad skulle vara viktigt för dig att veta om du skulle köpa den här bostaden? Fungerar till exempel inte den öppna spisen? Är du osäker på bostadens yta? När du är klar kan du skriva ner vad du kommit fram till och ge till köparen. Om du säljer en bostadsrätt kan köparen åberopa fel under två år efter överlämnandet. Är det ett hus du säljer kan köparen under tio år vända sig till dig med så kallade "dolda fel". Var därför noga med vilken information du lämnar till köparen så slipper du riskera att bli ersättningsskyldig i framtiden.  

Olika lagar tillämpas beroende på köpeobjektet. Om du köper en bostadsrätt är köplagens bestämmelser tillämpliga, och köper du istället ett hus är det jordabalkens bestämmelser som gäller.  

DEN GASTKRAMANDE BUDGIVNINGEN 

Så har du då fått några intressenter på kroken! När första budet väl trillar in får du troligen fjärilar i magen - men vad betyder egentligen ett bud? Ett bud på en bostad är aldrig bindande för den som lämnar det, inte ens om budet är skriftligt. Är det en bostadsrätt du säljer ska dessutom köparen bli godkänd som medlem i föreningen innan köpet går igenom. Men när sista budet är lagt (och i de fall köparen har blivit godkänd av bostadsföreningen) har det blivit dags att skriva köpekontrakt.